LEGISLACIÓN

IMPUESTOS GENERADOS POR LA COMPRAVENTA  DE INMUEBLES

 Toda transmisión de bienes inmuebles, lleva implícita la obligación para el comprador o para el vendedor del pago de impuestos que pueden ser de carácter estatal, autonómico o municipal.

1.  IMPUESTOS CON CARGO AL COMPRADOR.

Distinguimos  entre los que deben satisfacerse una sola vez por el hecho mismo de adquirir, de los que se devengarán periódicamente por el hecho de haber adquirido o ser propietario.   A los primeros los llamaremos Impuestos DEVENGADOS POR LA COMPRA y, a los segundos Impuestos DEVENGADOS PARA LA PROPIEDAD

 1.1.    IMPUESTOS DEVENGADOS POR LA COMPRA.

Toda compraventa devenga para el comprador  bien  el pago del Impuesto sobre el Valor Añadido (IVA);  o  bien  el Impuesto sobre las Transmisiones Patrimoniales (ITP).

Lo más habitual es que la transmisión esté sujeta al Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados (ITPAJD)  ya que sólo está sujeta al Impuesto sobre el Valor Añadido (IVA) si el vendedor es una empresa.

   1.1.A.   IMPUESTO SOBRE TRANSMISIONES PATRIMONIALES Y ACTOS JURÍDICOS DOCUMENTADOS (ITPAJD)

Es un Impuesto cuya competencia corresponde a las Comunidades Autónomas.    Desde enero de 2013 la Comunitat Autònoma de les Illes  Balears determina el carácter progresivo de dicho impuesto de modo que su importe varía en función del valor de la finca objeto de transmisión:

– 8% hasta 400.000 €

– 9% exceso hasta 600.000 €

–10% a partir de 600.001 €

1.1.B.  IMPUESTO SOBRE EL VALOR AÑADIDO (I.V.A.)

El IVA se devenga en lugar del Impuesto de Transmisiones Patrimoniales, en aquellos supuestos en que el vendedor sea una empresa.  Distinguimos:

-Tipo general , el  21%

-Tipo reducido, el 10%   cuando se trata de la primera transmisión, esto es venta directa del promotor.

La operaciones sujetas a IVA,  deben pagar también el 1’2% en concepto de Transmisiones Patrimoniales Onerosas

1.2.     IMPUESTOS DEVENGADOS PARA LA PROPIEDAD

Son los que se devengan anualmente para el propietario de un bien inmueble,  por el hecho de ser su titular.

1.2.A.  IMPUESTO SOBRE BIENES INMUEBLES (IBI)

Es un Impuesto municipal,  establecido por los Ayuntamientos,   que grava el valor de la propiedad.  Se  denomina  Impuesto sobre Bienes Inmuebles   (antiguamente llamado contribución)  y  se calcula sobre el  importe del valor catastral.    Se devenga anualmente,  a 1 de enero de cada año, aunque su pago se efectúa normalmente entre los meses de noviembre y diciembre, salvo que se solicite su pago fraccionado en 12 mensualidades.

El porcentaje  varía de un Ayuntamiento a otro, aunque podemos decir que los  tipos aplicables oscilan entre el 0,3 al 0,4% del valor catastral.

Este impuesto lleva aparejada la tasa de recogida de basuras que es independiente del valor del inmueble,  al ser el pago de un servicio,  que deberá  abonarse  con independencia de que se haga uso del mismo o no. La tasa suele ser de distinto importe, atendiendo al destino o fin del inmueble (vivienda o  local de negocios)

 1.2.B   IMPUESTO SOBRE LA RENTA DE LAS PERSONAS       FÍSCIAS  (IRPF)

La personas físicas no residentes que usan  a título personal un inmueble en España, deberán declarar como renta el valor de uso propio.

El impuesto se calcula sobre el  1,1% del valor catastral, tributando al 24,75%.

 1.2.C. IMPUESTO SOBRE EL PATRIMONIO

Está exento de este impuesto el patrimonio hasta el valor de 700.000 €. Todo patrimonio de valor superior al mínimo exento está sujeto al  Impuesto sobre el patrimonio, cuya  tasa de  gravamen oscila entre el 0,2% al 2,5%

2.    IMPUESTOS CORRESPONDIENTES AL VENDEDOR 

En la transmisión de un inmueble de naturaleza urbana al vendedor le corresponde el pago de la llamada PLUSVALIA o Impuesto por Incremento de Valor de los Terrenos de naturaleza Urbana.  Además, cualquier tipo de rendimiento dinerario que una venta reporte, deberá tributar dentro del Impuesto a la Renta de las Personas Físicas (IRPF).

2.1.     IMPUESTO SOBRE EL INCREMENTO DEL VALOR DE LOS TERRENOS DE NATURALEZA URBANA (PLUSVALIA)

La plusvalia es el impuesto que grava el  beneficio obtenido por una venta,  considerando  el incremento de valor del terreno (propiedad) y del suelo (uso) desde la última actualización, no afecta a las construcciones.

Se calcula sobre el valor catastral  y depende del  número de años transcurridos entre la adquisición y la venta y el título por el que se adquirió y/o enajenó.

Conforme a Ley,  el pago de la plusvalía corresponde  siempre al vendedor, aunque es práctica habitual establecer en la escritura que va a cargo del  comprador.

La ley de protección al consumidor prohíbe tal repercusión si el vendedor es una empresaria.

2.2. IMPUESTO SOBRE LA RENTA DE LAS PERSONAS FÍSICAS  (IRPF)

La diferencia entre el precio de compra y el precio de venta, tributa como beneficio en el Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas. El porcentaje del impuesto varía, dependiendo del montante total del resto de ingresos o beneficios y de si se es residente o no.

Puede disminuirse el beneficio o ganancia,  descontando  gastos,  impuestos,  obras de reforma o mejora, etc. Además,  hay algunas exenciones fiscales  (p.  ej.  cuando la propiedad fue adquirida antes del 31/1271994).

Si el vendedor es no-residente, el comprador está obligado a retener el 3% del precio de compra del inmueble,  para ingresarlo en la Agencia Tributaria a cuenta del citado impuesto.

Si el vendedor es  una Entidad Mercantil,  el impuesto aplicable será el equivalente  al IRPF de las personas físicas para las sociedades o  Impuesto de Sociedades.

SUPUESTOS ESPECIALES DE VENTA CUANDO SE TRATA DE EMPRESAS ESPAÑOLAS CON PARTICIPACIONES RESIDENTE ALEMÁN. ACUERDO DBA ALEMÁN-ESPAÑOL

Hasta enero de este año  2013 según el acuerdo vigente de la  DBA, España no podía  gravar el beneficio producido de la venta de participaciones de una empresa española si su propietario era contribuyente en Alemania.

El actual acuerdo alemán-español DBA,  determina que la tributación se hará en España; si bien, en Alemania, se podrá realizar una  deducción de la tributación realizada en España.